北京买房注意事项和手续 一手房购房手续流程

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北京买房注意事项和手续 一手房购房手续流程 第1张

一、北京买房基础概念

1、普通自住房与非普通自住房

普通自住房必须同时满足以下三个条件:

(1)住宅小区建筑容积率在 1.0 (含)以上,以评估报告所示容积率为准

(2)单套建筑面积在 140 平方米(含)以下,以房产证所示建筑面积为准

(3)依照房产所在区域,满足所购房产的单价或总价(满足其一)低于所在区域的单价的最高限价或总价的最高限价。

五环内:单价 < 3.96 万/平方,总价 < 468 万/套

五环至六环:单价 < 3.168 万/平方,总价 < 374.4 万/套

六环外:单价 < 2.376 万/平方,总价 < 280.0 万/套

公房一般为普通住宅,但是对于超过 140 平方米的公房,大部分银行算普通住宅,具体每个银行不同。

非普通自住房:

上述三个条件有一条不满足即为非普通住宅。

非普通住宅的话要额外交很多税,所以基本网签都是按照普通住宅的最高来签。

2、公摊面积

别墅类:1% ~ 8%

7 层以下:7% ~ 12%

7-11 层:10% ~ 16%

12-33 层: 14% ~ 24%

3、交易税费

(1)新房:主要需要缴纳契税等税费,另外还需缴纳房屋维修基金等费用。相比之下,新房的税费比二手房低不少。

(2)二手房:由于拿房产证时间的长短不同,税费也不一样。

1.房产证未满2年的房子:主要是契税、增值税、个税等税费。

2.房产证满2年的房子:主要是契税、个税等税费。

3.满五唯一的房子:主要是契税等税费。满五”是指房产证从出证开始计算,时间满五年或超过五年;“唯一”则是指业主在该省份内,登记在国土局系统里的只有这一套房子。通常情况下,房子满足“满五唯一”的条件即可是免房子的个税和增值税。

税收种类及具体算法:

契税:首套房90平以下,契税1%;首套房90平以上,契税1.5%;二套房,90平以下,契税1%;90平米以上,契税2%;北京、上海、深圳、广州,二套房契税3%。契税由买家承担,过户当天交给房管局。

注意:这里的契税是按照网签价格来计算的,不是合同价。

增值税及附加税:房子未满两年,增值税及附加税:网签价÷(1+5%)X5.65%。房子满两年,普通住宅免收增值税,非普通住宅需要缴纳。ps:鉴于各地因城施策,税率可能略有浮动

个税:满五唯一的房子免征个税。如果不是“满五唯一”的房子,个税缴纳标准为:差额的20%或总额的1%。

产权证印花税:个人取得房产证,按照5元/件缴纳。

与购买新房相比,购买二手房要复杂的多,但是,只要是找一家靠谱的房产中介机构,其实也并不麻烦。另外,通过中介购买的二手房,除了辅助看房、买房等服务外,中介会参与到整个二手房交易流程中,包括过户、办理贷款等方面,而且还能避免被骗,是很有帮助的。

4、商贷买房首套 / 二套房认定原则

首套:北京无房,无商业性住房贷款记录或公积金贷款记录,且一年内无离婚记录

二套:北京有 1 套房,或有商业性住房贷款记录或公积金贷款记录,或一年内有离婚记录

拒贷:北京有 2 套房 / 全国范围内有 2 套及以上未还清的住房贷款

5、共有产权房

简称共产房。共有产权房是新类型房屋,其不动产权证上的房屋产权性质将为“共有产权住房”,每个共有产权房项目会拿出30%房源分配给“新北京人”。购房人可以按照政策性住房标准(商业贷款最低首付比例30%)申请公积金、商业贷款购买。

6、限竞房

“限房价、竞地价”这种土地竞买方式是指在拍地之初即对项目的销售均价进行限制,开发企业向上竞地价,向下竞房价,当所报地价达到合理上限时,开发企业将竞企业自持商品住房面积,最终取得土地开发权。

7、经济适用房

经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

一类经济适用房满5年后才可以上市出售,二类经济适用房拿到房本即可上市出售。一类经济适用房需要缴纳综合地价款,二类经济适用房需要缴纳土地出让金。

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北京买房注意事项有哪些

一、地段选择

(一)了解产业政策

例如,丽泽金融商务区启动,则丰台、宣武两区靠近丽泽商务区的住宅项目产品价值凸显,趁现在价位合理时买进,无论投资自住两相宜。

(二)了解城市规划,选择潜力区位

房产价格对于轨道交通、城市交通干线的修建相当敏感。选择靠近规划城铁的区位置置业,可以保值增值。北京目前又规划了不少高校新区,很多名校都在建立分校,这些区位的房产也有很大的增值潜力。传统学区如海淀中关村、西城、东城、朝阳等地,都有很好的项目可以选择。

(三)交通出行规划

房子是用来住的,但人是要出去工作的,所以距离和交通的问题务必要考虑,还要考虑孩子上学、老人看病,以及日常生活的便利。因此,靠近公交地铁站点、城市快速路,而又闹中取静的地段,是置业的首选,当然,价格会贵一点,但物有所值。尽量避开过大规模的居住区,如,天通苑、回龙观等地,否则进不去出不来。

二、升值潜力评估

(一)高房价地区,升值潜力较小,后发优势地区,房价未来大涨的可能性较小。

建议关注新的规划热点,例如丽泽金融商务区、西城区金融街西扩区域、海淀山后区域、顺义新城、通州新城、亦庄新城、望京新城、石景山CRD、大兴黄村(北京第二机场辐射区域)、北京以东燕郊区域等地,随着北京金融业、文化创意产业的发展,以上区域房产升值空间广阔。

(二)把握未来城市发展方向

北京未来的城市发展,会倾向于后发优势区域,面向华北平原及环渤海城市经济圈的东、南方向,产业规划的重心,也将向这些方向倾斜。京津第三高速、京台高速、首都第二机场、都是延这个方向修建,区域未来不可限量。但缺点是配套尚不完善,适于年轻无子女的白领阶层初次置业。

(三)传统优势区域保值增值潜力巨大

中关村、金融街、CBD,这三个区域的现房保值增值潜力巨大,一旦金融危机结束,这些区域的会有惊人的涨幅。目前价位投资客可以考虑出手。另外,这些区域的配套齐备,有利于解决子女就学问题,为中高级白领、金领阶层二次置业的首选区域。

(四)北京买房‬应‬重点关注产业+房龄+学区+品质结合的楼盘,重点关注:

海淀区:万柳、中关村、上地、清河、五道口区域。

朝阳区:亚奥、望京、新北苑、CBD辐射区、朝青板块。

昌平区:西二旗板块+回龙观板块。

丰台区:丽泽、草桥板块。

通州区:亦庄、运河核心板块。

大兴:4号线沿线、新机场线‬草桥‬板块。

(五)谨慎投资的基本原则和区域

北京一手住宅库存最大的是:大兴、通州、顺义,无论自住还是投资,距离地铁超过1000米这三个区域的楼盘,出手都要非常谨慎,除非楼盘性价比非常高,否则,都要远离。

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三、买房的其他注意事项:

购房第一步:确定购房目标。

买房首先要确定好自己要买什么样的房子,考虑这个问题的时候要根据自己的经济承受能力,即购房的总预算,还有自己的工作、生活、社交等区域,不能太脱离自己的生活圈哦。再者就是付款方式的选择,全款还是贷款,贷款的话是商业贷款还是公积金贷款,有的楼盘是不支持公积金贷款的。最后就是对房子的户型有什么要求。最后还要注意楼层和房间的朝向。

购房第二步:炒作过度的楼盘不能选。

买房一定不要凑热闹,那些炒作过度的楼盘,往往是更容易出现问题的楼盘。买房一定要理性。

购房第三步:楼盘太大、太小均不能选。

买房时,要选择十万平方米左右的楼盘,楼盘太大、太小均不能选。一是小区偏小,各种配套可能跟不上,规模偏大的小区又会比较噪杂。

购房第四步:购买1999年2月以后造的楼盘。

1999年2月以后,一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求:如多层住宅要打桩,以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm),设计也要请监理等技术措施。

北京五环内比较新的房子,大都是2000-2008年之间建的。比如说是2000年到2005年之间的房子,户型不是很好,塔楼居多。而2006年之后,就有很多南北通透的高板房源,这些户型都很好。

而2010年之后建成的房子,在北京5环内的占比很小。所以在北京来说,只要房龄是2010年之后的,都是比较新的房子。

购房第五步:购买小户型须谨慎。

很多人都想投资一套房户型出租,小户型总价虽低,但单价高啊。再说了,如果这一区域购买小户型的人都用于出租,在供大于求的市场环境下,小户型房屋也很难有一个满意的租金了。

北京买房注意事项和手续 一手房购房手续流程 第4张

【四】第一次买房的十大忠告:

忠告一:不要贪图便宜,一定要选择大品牌

这一点,很重要,无论区域如何,一定要选择大品牌,最好是国内一线品牌,原则是:同一区域相差不超过3公里范围,价格相同或者品牌楼盘高10%的价格,一定要选择品牌开发商楼盘。

很多初次置业者认识不到这一点,大多买了便宜几百元的中小开发商,住进去后才发现,一切都不那么美好,在二手房房价方面,也会相差很多。

忠告二:不要想着会在买的房子里住一辈子

观念不同,结果也不同。那些买来想住一辈子的人一般会花大精力去做装修,然后不再关注楼市,会错失很多机会,当有一天想换房的时候,却因为舍不得老房子而放弃很多置换的好机会。

忠告三:购买时要有一定的投资思维

你在买房的时候,一定要考虑后期转手的难易程度,这就要求你对开发商品牌、区位、配套、品质、户型、楼层等综合方面进行考察,要买大众的产品和户型楼层,不要买那些不好出手的房子。

忠告四:千万不要去郊区凑热闹

很多人因为买不起市区的房子买了郊区的房子,但住进去才发现,除了配套匮乏或不成熟外,交通成本、时间成本等都非常高,人生的美好生活被路上给消耗掉了,这还不是最重要的,重要的是,去了郊区以后你可能永远都回不到主城了。

忠告五:不要买经适房、廉租房

这些都是为了低收入者的福利性住房,未来的市场流通和变现都比较困难,银行贷款等方面也支持力度不够,我身边没有见几个在这方面发财的。

忠告六:不要买小产权房、安置房

这类产品,由于价格低,很多初次置业者被吸引而购买,但这样的产品与正规商品房比起来,天壤之别,小产权房和安置房只有居住和出租等简要的功能,而商品房则有30余种功能,这类产品没有金融属性,无法用杠杆,必须全款,流通功能太差,变现起来也很不容易。

忠告七:不要参加五证不全的团购、内购

这个大部分人都经历过,当然,有的人没事儿,但有的人出事儿了,其中最大的问题就是风险不可控,这方面大小开发商都一律平等,没有例外。特别是那些土坑还没有挖,就开始收取全款、50%首付款的中小开发商,问题会更多,虽然价格比周边正常市场价低30%左右,也不要碰,你的第一次,输不起。

忠告八:不要买顶层、带4、带8的房子

这一点主要是考虑到你的后期出手,投资者基本不碰这些楼层的房子,当然,这些楼层的价位有时候比较吸引人,但不要为了省一点钱而选择了不好的楼层,住起来倒没问题,问题是出手的时候问题多多,价格也上不去(多层房子4层可以考虑)。

忠告九:不要抱有抄底的心态去买房

首次置业,很多时候是因为婚姻家庭孩子等方面不得不采取的行动,也可以说是刚需,因此,就没必要去关注短周期的房价波动,只要坚信中国十年后一定比现在好就行了,房价即使买在了高位(谁都无法保证刚好有钱和刚好需要的时候房价刚好在低位),但只要假以时日,还能超越前高的,因此,价格不是你考虑的第一要素。在中国,那些想抄底而一次次错过买房机会而多花了几十万乃至几百万的人太多太多了。

忠告十:不要碰40年产权的任何产品

甭管是小户型公寓还是写字楼,亦或者是产权商铺,都不建议首次置业者考虑,无论你的目的是什么都不建议你购买,特别是现在的市场,40年产权的商业物业由于税费超高和住宅冲击,二手房基本是死水一潭,未来多少年能够复活现在谁也不好说。

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(五)第一次买房的十点建议:

1、买房是普通人翻身最快的方式,也许前面几年会辛苦,但是5年后一定会弯道超车。买房绝对是穷人致富的最佳途径,没有之一。

2、预算不足的时候,就买豪宅板块的普通住宅,千万别买棚户区或者远郊豪宅。

3、尽量选三居室或者能够改成三居的灵活户型,两室不够用。

4、房价洼地的地方要谨慎,洼地的发展一般要5到10年,甚至有可能永远是洼地,相信市场,便宜没好货。

5、如果你非要买老破小,只有两个理由,要么地段顶级,要么学区顶级。

6、买房就是买配套,有价值的配套有:学区、地铁、商场、CBD、江河湖畔,高铁站、机场、游乐场意义不大。

7、越靠近市中心,地铁对于房价的影响就越小,反之越大,别搞反了。

8、不要买海外房产、旅游度假房产、商铺公寓小产权、动迁房、法拍房、翻新房,只买有产权的商品房,这才是流通性的唯一保障。

9、如果在大城市打工,就不要回三四线城市买房。

10、第一套很重要,买对第一套才有机会升值裂变第二、第三套。如果第一套错了,就会步步为错。

(备注:具体房产政策如有变化或错误,以国家颁布的政策为准。)

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